الاستاذ المحامى محمد بدر يتحدث عن تعديلات قانون الايجار القديم فى مصر

[ديانا أحمد]

منقول من الاستاذ محمد بدر
١٠ سنين بنشوف كل يوم عبث و بنختم ال ١٠ سنين بمناقشة قانون يخالف جميع القواعد الدستورية ال اتعلمناها ....
أصبحت في اندهاش شديد و اصبح لدي شكوك حول ما تعلمناه و يتعلمه طلبة كلية الحقوق ....
هناك يا ساده اهم قاعده قانونية و هي عدم سريان القانون بأثر رجعي ....فهذا القانون في ضوء هذه القاعده هو ولد ميتا قبل ان يولد ...كيف يمكن تطبيق قانون حديث علي علاقة تعاقدية نشأت في ظل قانون سيتم الغاؤه
.......تعلمنا في كلية الحقوق ان اي قانون يتم الغاؤه فهو ساري علي اي علاقه نشأت خلاله و لا يسري علي العلاقات التي تنشأ بعد الغاؤه فيطبق عليه الجديد ....ولم اري استثناء عن ذلك و لم اسمع به ....
نأتي لفكرة عدم عدالة القيمة الايجارية .......هل المستأجر هو السبب في عدم عدالة هذه القيمة بالطبع لا
فإدارات الدولة المتعاقبة هي السبب في هذه المشكلة ....فعندما يريد ان يطلب المالك تعويضا فعليه ان يطلبه ممن تسببوا في الاضرار به ممن قاموا بإدارة دولته و تسببوا في انهيار هذه القيمة الي ان وصلت الي ما وصلت اليه ....
لكن للاسف قيام المواطنين بالتناحر فيما بيهم بين مؤجر يشعر بظلم و مستأجر لم يقم بأي عمل ايجابي او سلبي تسبب في انهيار قيمة هذا الايجار ما هو الا دلالة علي عدم الفهم .......
مالك العقار ما هو الا مستثمر قرر ان يقوم ببناء عقار و قام بتاجيره في ظل قانون معين و ارتضى هذه القيمة و لانه قام بالاستثمار في بيئه غير صالحة للاستثمار بسبب ضعف في امكانيات من يدير ادي ذلك الي انهيار قيمة العملة و بالتبعية ادي ذلك ضياع استثماراته ...
.ووبناء عليه علي المستثمر ان يرتضي بخسارته و امامه احد الخيارات
اما تصفية نشاطه و نقله الي دوله اخري يستطيع ان يثق فيمن يديروها ...
او ان يحاول ان يتعايش مع هذه البيئه و يبدأ من جديد و يتحوط من فشل الاداره و يضع دائما كل الاحتمالات ان ادارة الدولة ربما تتسبب في فشل استثمارته في اي وقت ..
و بالمثل بقا اي حد تضرر من تعويم عليه ان يطالب بقانون يعوضه عن فقدان قيمة امواله او تعاقداته ......
⛔نهاية الكلام .... هذا القانون الذي يتم مناقشته لا اري اي سند قانوني يمكن الاستناد عليه لجعله قابل التطبيق الا برضي اطراف العقد ذاته و شكرا .....ولا يجوز انهاء اي علاقه تعاقدية الا في ظل مواد القانون الذي نشأت فيه هذه العلاقه.....
و الدولة عليها الا تكون هي خصم و حكم في نفس الوقت فهي السبب في الازمه كون اساليب ادارتها الاقتصادية كانت هي السبب في هذه الازمه منذ ٥٠ عام و حتي الان فيجب ان تكون بعيده عن تغليب طرف علي طرف الا لو كانت لها مصلحة من هذا التغليب
و بخصوص كلام الملاك ال بيقولوا ان ازاي شقه يكون ايجارها ٢٠ جنية و هي تساوي ايجار انهرده ٥٠٠٠ جنيه ....
الرد ...ده عقار قديم و وانت لما بنيته بنيته ب ٥٠٠٠ جنية ....فعيب عليك تأجره و تاخد من الراجل نص مرتبه كل شهر وقتها وانت اجرتها علي قانون قديم انت ارتضيت بيه و رجعلك قيمة استثمارك و ربما اكثر
و جاي بعد العمر ده عاوز تتهرب من علاقتك التعاقدية بدواعي قال ايه القيمة الايجارية اصبحت منخفضه و بتستعين بالدوله الي هي اساس مشكلتك ضد مواطن زيه زيك لا دخل له بالضرر الذي لحق بك .. ....مع العلم استفادته من انخفاض القيمة الايجارية دي حقه زي ما من حقك بعد ما العلاقه الايجاريه تنتهي في ظل القانون القديم بشكل طبيعي وفق مواده هيكون من حقك تبيعه بملايين و تستفيد من فرق العمله ايضا ....
فالقيمه الايجارية منخفضه...معاك حق تمام ... و لا أعتقد ان هناك مستأجر رأي من المالك خيرا في بداية العلاقه الايجارية و لم يقم بإرادة منفرده بزيادة قيمة الايجار طواعية ....الا لو كان هناك خلوا مجحفا تم دفعه في بداية العلاقه التعاقدية وقتها سيقول المستأجر هو اخذ قيمة الخلو بدون وجه حق فمن حقي الاستفادة بهذا الانخفاض دون وجه حق ايضا
فانتم الاثنين اطراف متساويه في الضرر و في الفائدة ........و محاولة الدوله انها تقوم بتغليب طرف علي طرف في ظل تشريعات جديده غير شرعية و غير دستوري ستكون وصمه في جبين كل قانوني ....
هتيجي تقولي و ايه الضرر ال هيقع علي المستأجر ....هقولك.... انه لما هيخرج من العلاقة بشكل طبيعي مش هيعرف يشتري عقار بالاسعار الموجوده حاليا مثلما تدعي انت ايضا الفقر و انك لا تملك غير هذا العقار 🙂
و بخصوص الاستعانه ببعض الفتاوي الدينية و انه لا يصح ان يكون العقد بدون مدة و محاولة القول ان هذا يجعل العقود باطلة ..هذا عاري من الصحه لانه يمكن الرجوع للقانون المدني و تطبيق مدة الحد الاقصي للعقد و هي ٦٠ عام او ٥٩ عام .....
....فالعقود المطبقه عقود صحيحه كانت تتم في رضى بين الاطراف و كل طرف كان يعلم انه يوقع علي عقود مدي الحياة و بالمقابل كان يحصل المالك علي خلوات تعادل ثمن الشقه وقتها ....فبلاش اللعب في نقطة المظلومية و استغلال الدين للتضليل .......
و هاجي اقولك اه المستأجرين راضيين انهم يعيشوا في حرام ربنا هيحاسبهم فبلاش حوار الحلال و الحرام في الموضوع ده علشان مردود علي الكلام ده بحاجات كتير
نهايته ...الحل الوحيد في هذا الموضوع ان كل حاله مختصه بذاتها و كل مالك عليه اللجوء للمحكة بصفته و علي القاضي وحده النظر في دعواه في ضوء القانون الذي نشأ في ظلة العلاقه التعاقدية .....
اما قانون ياخد العاطل في الباطل دون مراعاة لأي قواعد دستورية و غير قانونية سيكون ووصمة قانونية ستتداولها اجيال و اجيال .......
طبعا انا فاهم جدا ال بيكلم و مضايق هما الجيل الثاني و الثالث للملاك ال هما الورثه ال بيتمنوا طبعا يدوسوا علي اي حاجه علشان يبيعوا و يركبوا عربيات و يورثوا و كدهوت ...حقك بس و انت بدور علي حقك دور عليه بشكل قانوني يكون فيه رضى بينك و بين المستأجر ال جدك او ابوك اجر ليه و ارتضى العلاقه القانونية ال تمت و راجع جدك و ابوك و اسألهم هما استفادوا بإيه علشان يوافقوا يأجروا ....و علي فكره انت اتسترت و اتعلمت و ممكن تكون اجوزت بال ٢٠جنية ال انت مستقليها دلوقتي ...لو حسبتها صح هتلاقوا انكم انتم الاثنين تبادلتم المنافع و الاضرار ....و بلاش تتناحرو مع بعض و تنسوا ال عمل فيكم انتم الاثنين كدهوت 🙂 ...
و في حد بيهاجم الاشتراكية و انها السبب في العقود دي ....طيب ما تهاجم ال حولها راسمالية علشان يسهل سرقة البلد بسهوله و تسليم موارد البلد للغرب و نقل ثروات البلد للغرب بدون اي حروب ...و بتالي انهيار قيمة الايجار وانهيار قيمة تعاقداتك
فلو عاوز حق ربنا حقك مش عند المستأجر ...و حق المستأجر و حق المالك عند ال غير النظام 🙂 لتحقيق اهداف جميعها لم تكن في صالح الاغلبية ....🙂
فالبيهاجم العقود دي انها نتاج الاشتراكية .....الاولي بيك انك تهاجم الراسمالية ال هي اساس ظلمك الان 🙂
الطرف ال انت عملت معاه علاقه تعاقدية مش هو ال حولها راسمالية و لا هو السبب في انهيار قيمة الايجار المتعاقد عليه معاك ...فياريت يكون في احترام ....انتم في بلد واحده و كلكم مظلومين فبراحه علي بعض
🚩🚩و اسأل المالك سؤال ...لو انت عملت عقد توريد مع اي تاجر لم يتنبأ بالمستقبل علي ان يقوم بتوريد ليك حديد تسليح لمدة ٢٠ سنة علي قيمة سعر الحديد من ٢٠ سنه و حطيت شرط جزائي في العقد ١٠ اضعاف القيمة ال انت متعاقد عليها و تم تعويم العملة و تخفيض قيمة الجنية ....انت هتعمل ايه هطالب التاجر انه يلتزم بتعاقداته ويورد لك الحديد علي الاسعار ال انت اتفقت عليها علي الرغم انك عارف ان قيمة العملة انخفضت ٢٠ ضعف او يدفع الشرط الجزائي ال انت حطيته ..ولا هتقول لاء خلاص علشان انت طيب و ابن ناس ...بطريقتك ال في التعليقات دي هتبيعه ال وراه و ال امامه 🙂....مع العلم ان للقاضي سلطة تقديرية وفق للقانون علي الشرط الجزائي
و بالنسبة للعلاقات التجارية التي يقوم فيها تجار ما بممارسة نشاط تجاري و قام ببيع اي سلع يعمل بها و قام بتحصيل ثمنها و هو ذاهب ليأتي بغيرها و جد ان ما يحوزه من المبالغ قد.انخفض قيمته بمقدار النصف وان ارباحه قد تلاشت ...من سيقوم بتعويضه
كذلك المغترب الذي يقوم بتحويل مدخراته بالعمله الاجنبية للبنوك و يضعها بالعمله المصرية و يجد مدخراته فجأه قيمتها لا تستطيع استرجاع ما كان معه بالعمله الاجنبية ..ماذا يفعل
بالمثل بقا انت كمالك تحوطت في بداية العلاقة بخلو رجل بالنسبه للناس ال اخدت خلوات علشان في ناس بتنكر لكن الشائع كان في خلوات ...
.هل الخلوات دي لا تعتبر تحوط من المستقبل علي انخفاض قيمة العملة ولو كانت اتحطت في دهب لغاية اليوم مش كانت هتكون بمثابة تعويض عن هذا الانخفاض .....
كمالك اين استثمرت تلك الخلوات كما جاء في التعليقات ...قمت ببناء بها العماره نفسها دور دور كنت بتاخد الخلو من هنا تبني بيه الدور ال بعده و هكذا ففكرة انك خسرت راس مالك مش موجوده ....ال انت خسرته وضع الارض المشغوله وفقط ...فسيادتك من اقل معدلات خسارة و اعلها عائد علي الاستثمار ال عملته ..ففين بقا المظلومية مش فاهم
يعني انت اصلا بنيت العماره علي حساب المستأجر في بداية البناء يعني انت خسارتك في الارض المشغوله ...فلما العقار يتهد ان شاء الله هترجعلك ارضك وهتبيعه بالقيمه السوقيه وقتها 🙂 شوفت سهله ازاي 🙂 و كان الموضوع في مصلحتك
⛔ وفي موجة عته ماشيه بتقول ده قانون استثنائي ....حضرتك كلمة قانون استثنائي دي اتوجدت في اي مضبطه في القانون ...هل مناقشات اعداد القانون تداول واضعوه انه استثنائي ....منين جاتلك الفكره ان المشرع لما وضعه ان ارادة المشرع وقتها انه يكون استثنائي ...انتم بتفهموا ال بتقولوه و لا بتعملوا ايه مش فاهم ....
والقاعده الاساسية بتقول ... المراكز القانونية التي نشأت واكتملت وأصبحت حقاً مكتسباً في ظل قانون معين تخضع كأصل عام من حيث آثارها وانقضائها لأحكام هذا القانون، وأن ما يرد من قواعد في قانون لاحق إنما ينطبق بأثر فوري مباشر على ما لم يكن قد اكتمل من هذه المراكز،
⛔ نهايته بقا ...اعملوا ال انتم عاوزينه و في الاخر في محكمة دستورية هيتعرض عليها القانون و هيكون في الاخر هو و العدم سواء من حيث انهاء العلاقه التعاقدية ....اما بخصوص تعديل القيمه الايجارية بالزياده فده طبيعي اسوه بما حدث قبل ذلك بتخفيضها
فا يا أيها المالك العزيز حضرتك انت ال جاحد و ناكر للفضل ..مش المستأجر هو ال سحتجي و عايش ببلاش و بيتقال عليه يهودي كمان .....
واعرف ان ربنا مطلع و عارف كل واحد النقطة ال هو ظالم فيها و النقطه ال مظلوم فيها و بكرر كلكم ظالمين و كلكم مظلومين 🙂 ...و كلنا ظالمين لنفسنا 🙂
و نصيحه للجميع و انت بتحلل اي موضوع بلاش تنظر ليه من الزاوية ال تخدم اهواءك خده من كل الزوايا هتلاقيك خرجت بنتائج هتقلل معاها حجم مظلوميتك ال انت بتشعر بيها
#الوسية
#قانون_الإيجار_القديم
#تعديلات_قانون_الإيجار_القديم

[ديانا أحمد]

"مشروع" تشريد المصريين!

جمال فهمي

الثلاثاء 13 أيار 2025

يشتعل هذه الأيام قلقٌ واسعٌ وعميقٌ في أوساط المجتمع المصري كلّه تقريبًا، عنوانه مشروع قانون حكومي وصل إلى البرلمان مؤخّرًا يُعالج على نحوٍ "متهوّرٍ جدًّا" ما يُعرف بمشكلة الإيجارات القديمة لأماكن السكن التي يعيش فيها ملايين، ليست قليلةً، من المصريين.

أمّا الذريعة والدافع المباشر لصياغة مشروع القانون الذي أشعل حال القلق والغضب في المجتمع، فهو حكمٌ كانت أصدرته "المحكمة الدستورية العليا" في شهر نوفمبر/تشرين الثاني من العام الماضي، قضى بضرورة تعديل بنديْن فقط في قانون الإيجار القديم يتعلّقان حصرًا بثبات قيمة مبالغ الأجرة المنصوص عليها في عقود الإيجار التي تمّت وقت سريان هذا القانون.

وقضى الحكم في هذا الشأن بأنّ تلك القيمة لم تعد مناسبةً حاليًا وصارت زهيدةً جدًّا، ودعا الحكم الدستوري المُشرّع إلى إدخال تعديل على القانون بما يُلائم الأوضاع الاقتصادية والاجتماعية الصعبة الحالية ويستجيب للضرورات التي تفرضها حال التضخّم الهائلة الحاصلة الآن وما يُصاحبها من انهيارٍ شديدٍ وغير مسبوقٍ في قيمة العملة المحلّية مقارنةً بما كانت عليه وقت صدور آخر تعديلات قانون الإيجارات القديم في مطلع ثمانينيّات القرن الماضي.

انحياز الدولة إلى المُلّاك يهدّد بانفجار اجتماعيّ هائل
إذن الحكم الدستوري تناول فحسب مسألة قيمة مبلغ الأجرة، لكنّ المشروع الذي أعدّته الحكومة اتخذ من هذا الحكم تُكأةً وذريعةً لتغيير أهمّ القواعد التي يقوم عليها نظام إيجارات أماكن السكن في مصر، ويُخلّ إخلالًا جسيمًا بمبدأ توازن العلاقة بين المستأجرين والملاك، بل نقل ما بدا أنّه انحياز للدولة سابقًا إلى جمهور المستأجرين بوصفهم الطرف الأضعف غالبًا في العلاقة الإيجارية، إلى الطرف الآخر أي مُلّاك العقارات، وقد تمّت صياغة هذا الانحياز على نحوٍ لا يخلو من فجاجةٍ ويهدّد بانفجارٍ اجتماعيّ هائلٍ وقويّ وواسع النّطاق، لدرجةٍ أنّ الكثيرين في مصر وصفوا هذا المشروع بأنه "يستهدف طرد وتشريد ملايين الناس" وحرمانهم من المأوى!.

هنا لا بد من الإشارة الى أنّ ما يُسمّى مشكلة الإيجارات القديمة، ليس حكرًا على مصر وحدها، وإنّما هو موضوع قائم في بلدانٍ عديدةٍ أخرى من العالم جنوبًا وشمالًا، ففي مرحلةٍ من التاريخ الحديث وتحديدًا في المساحة الزمنية الواقعة ما بين الحربيْن العالميتيْن بدأت تظهر الحاجة لتدخّل الدولة في عقود الإيجار لصالح المُستأجرين الذين سوادهم الأعظم فقراء وأحيانًا مُعدمون، وتفاقم الوضع بشدة ابتداءً من نهاية ثلاثينيّات القرن الماضي مع اندلاع الحرب العالمية الثانية.



بعد هدوء غبار الحرب وما رافقها من خرابٍ ودمارٍ واسعيْن وأوضاعٍ اقتصاديةٍ واجتماعيةٍ بالغة القسوة كابدها عشرات ملايين الناس في أوروبا وخارجها، في ظلّ هذه الأوضاع، ازدادت الحاجة إلى تدخّل الدولة في عقود إيجار أماكن السكنى وفرض مجموعة من القواعد على مُلّاك العقارات، أهمّها تحديد القيمة التي تراها معقولةً لمبلغ الإيجار، وكذلك فرضت الدول على المُلّاك أن تكونَ مُدَّة العقود الإيجارية مفتوحةً وتوَرّث، كما قَيّدت حرية المالك في طرد السكان ولو لعدم دفع الأجرة في موعدها.

ترك نظام الحكم الحالي ملايين المستأجرين وجُلّهم من الفقراء نهبًا لوحش قانون السوق
طبعًا مع التغيّر الجذري للظروف بتغيّر الزمن والتراجع الملحوظ وخفوت الحسّ الاجتماعي عند الكثير من النّخب الحاكمة في بلدان العالم خصوصًا الغربية، بدأت تظهر قضية "الإيجارات القديمة" مرتديةً رداء الأزمة المُلحّة، لكن تباينت طرق تعامل الدول معها، واقتصر تدخّل بعضها على إجراء تعديلاتٍ تشريعيةٍ جزئيةٍ على النُّظُم والقواعد القديمة الحاكمة للعلاقات الإيجارية تركّزت أساسًا على زيادة قيمة الأجرة فحسب، مع ترك الزّمن وحده يتكفّل بباقي أركان القضية ويُزيل عنها ملامح المشكلة، غير أنّ حكوماتٍ أخرى (كفرنسا وألمانيا مثلًا) اعتمدت التدرّج في إدخال تعديلاتٍ جذريةٍ شملت إلى قيمة الإيجار، مدّة الإيجارات وإنهاء تمديدها لأجيال، ومن ثم رفعت القيد نهائيًا على المؤجّرين في استخدام سلطتهم لطرد المستأجرين.

غير أنّها جميعها تقريبًا أبدت حرصًا شديدًا لكي يبدو "التوازن" بين طرفَي عقد الإيجار سمةً تستطيع الإشارة إليه في ثنايا بنود تشريعاتها الجديدة.

كانت السلطات المصرية منذ مطلع تسعينيّات القرن الماضي تبدو وقد التزمت بقدرٍ واضحٍ من الحذر والحرص في اقترابها من "القضية الإيجاريّة" بسبب خطورتها وحساسيّتها الاجتماعية الشديدة، ومن ثمّ وجدنا الدولة منذ مطلع تسعينيّات القرن الماضي تضع نفسها ضمن طائفة هؤلاء الذين اعتمدوا نهج التدرّج في الاقتراب التشريعي من قضية الإيجارات القديمة، وذلك قبل أن يتخلّى نظام الحكم الحالي مؤخّرًا عن كلّ حذرٍ ويندفع بنزقٍ وتهوّرٍ شديديْن في اتجاه الانحياز التشريعي السّافر للمُلّاك على حساب ملايين المُستأجرين وجلّهم من الفقراء، وترك هذه الحجافل الهائلة نهبًا لوحش قانون السوق الذي يتهدّدهم بخطر الحرمان من حقّ المأوى بعدما حُرموا من حقوقٍ إنسانيةٍ كثيرة، لا تبدأ بالحرمان من الحرّية ولا تنتهي بالحرمان من التعليم الجيّد والرعاية الصحية، بل ومن الطعام المُلائِم أصلًا.

هو مشروع قانون لتشريد المصريين وربّما "تهجيرهم"
لقد صاغ نظام الحكم المصري الحالي مشروع قانون للإيجار يُلغي كل التشريعات المتدرّجة السابقة عليه، وينهي، بضربةٍ واحدةٍ وفي موعدٍ زمنيّ واحد، ملايين عقود الإيجار التي تمّت في ظلّ هذه التشريعات، كما ضاعف فورًا الأجرة في كل العقود بنسبة 2000% بحدّ أدنى ألف جنيه وبغير حدّ أقصى، بما يجعل بعض الإيجارت يقفز الى فوق الأربعين ألف جنيه والخمسين ألف جنيه، إذا تحوّل من مشروعٍ إلى قانونٍ سارٍ فعلًا.

كما بدا هذا المشروع أعمى تمامًا لا يُميّز بين مناطق فقيرة وشعبية ومناطق أخرى نخبويةٍ تُسمّى بالراقية (!!) مع النصّ على نسبة زيادة سنوية في قيمة الأجرة الجديدة شاهقة الارتفاع، لا تقل عن 15%، بينما في فرنسا وألمانيا وإسبانيا وغيرها من الدول الغنية لا تتجاوز نسبة الزيادة السنوية للأجرة 1% و2% أو على الأكثر 2.5% (!!).

إذن هو فعلًا، مشروع قانونٍ لطرد وتشريد المصريين، وربّما "تهجيرهم"، إذا وجدوا لذلك سبيلا.

(خاص "عروبة 22")